EVA Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanları Şeyma Keklik Diker ve Kağan Köroğlu, Batı aksında özellikle üst ve orta gelir gruplarının taleplerine yönelik olarak inşa edilen villalar ve apartmanların, doğu aksında ise göçlerle birlikte kente gelen kişilerin imar kurallarına aykırı bir şekilde inşa ettikleri hisseli parselasyona dayalı yapıların bu şekillenme sürecinin somut örneklerini oluşturduklarını belirttiler.
Osmangazi İlçesinin konut, ticaret, trafik ve yerleşme açısından Bursa Büyükşehir Belediyesi’nin en büyük, nüfusu en yoğun, buna paralel olarak da problemleri en fazla olan ilçesi olduğunun da altını çizen Diker ve Köroğlu, Bursa’daki konut piyasasıyla ilgili önemli bilgiler aktardılar:
En çok Kuveyt ve Suudi Arabistan vatandaşlarından talep var
Bursa’da Kuveyt ve Suudi Arabistan vatandaşlarının ağırlıklı olarak konut ve vatandaşlık alımı gerçekleştirildiği ve yabancı yatırımcıların ağırlıklı olarak mesken amaçlı kullanacakları yatırımlarda şehir ve doğa manzarası bulunan yapıları tercih ettiği gözlemlenmiştir. Bursa’da Osmangazi İlçesinde Çekirge ve Kükürtlü Mahalleri ağırlıklı olarak tercih edilmekte olup, Mudanya İlçesinde Halitpaşa, Güzelyalı Eğitim, Güzelyalı Siteler öne çıkmaktadır.
Osmangazi’de konut m2 fiyatları 1700-2500 TL
“Osmangazi İlçesi’nde, yeni projelerden daha çok köhneleşmiş kent dokusunun rehabilitasyonunu amaçlayan kentsel dönüşüm projeleri uygulanmıştır. Bunun temel nedeni, kentin en eski yerleşim bölgesi olan Osmangazi’de yeni konut projelerini gerçekleştirecek yeterli alanın bulunmamasıdır. Osmangazi merkezi eski yerleşim bölgesi olup, bölge fiyatlarında Bursa geneline kıyasla daha az artış göstermiştir. Altıparmak, 2. Mıntıka Mahallerinde ortalama özellikteki konut m2 fiyatları 1700-2500 TL civarındadır. Bölgede, boş arsa bulunmamaktadır.
EVA Gayrimenkul Değerleme‘nin araştırmasına göre, Gelişme bölgesi ve yeni konutların olduğu Yunuseli ve Hamitleri mahallerimde konut M2 fiyatları 2700-4.000 TL iken,2 katlı yapılaşma koşullarına sahip arsaların birim satış fiyatı m2 si 1300-2000 TL, ayrık nizam 5 kat konut imarlı arsalar ise 2500-4.000 TL civarındadır.
Düzensiz yapılaşma örneklerine çok rastlanıyor
Yıldırım İlçesi ise 1960’lı yıllarda Bursa’da yoğunlaşan sanayileşme faaliyetlerine paralel olarak göç eden kişilerin yerleştikleri ve düzensiz yapılaşma örneklerine en çok rastlanılan yer olma özelliğine sahiptir. Bugün Yıldırım İlçesi’nde sağlıksız ve düzensiz yapılaşma sorununa çözüm bulmak, mevcut yapılaşmada kentsel dönüşümü sağlamak, kaçak yapılaşmayı engellemek, belediye sınırları içindeki konut talebini karşılamak ve toplu konut ve düzenli yapılaşmayı gerçekleştirmek amacıyla Toplu Konut ve Kentsel Dönüşüm çalışmaları gerçekleştirilmektedir.
Gelişme bölgesi ve yeni konutların olduğu Millet Mahallesi M2 fiyatları 2700-4.000 TL, 2 katlı katlı yapılaşma koşullarına sahip arsaların m2si 1400-2000 TL, ayrık nizam 5 kat konut imarlı arsalar ise 2500 TL civarındadır.
Nilüfer’de kira fiyatları 2.000 TL- 3.000 TL
Nilüfer İlçesi’nde yüksek yoğunluklu apartman tarzı yerleşimlerden, villa / müstakil konut lüks konutlara da son yıllarda daha çok rağbet görmektedir. Nilüfer İlçesi, Bursa’nın planlı gelişen yeni yaşam alanı olarak orta – orta üst gelir grupları tarafından sahiplenilmiştir. Son 5 yıl içerisinde %100’e yakın oranında artış gösteren konut fiyatları, kira konusunda da kendini hissettiriyor. Kira fiyatları 2.000 TL- 3.000 TL civarında seyreden Nilüfer ilçesinde ortalama bir konut 550-700 bin TL civarında satışa sunuluyor. Bölgede amortisman süresi ise 17-18 yıl olarak öngörülüyor. Şehrin en prestijli konut projelerinin birçoğunun Nilüfer’de yer almaktadır. Özlüce, Ertuğrul, 23 Nisan, Altınşehir, 100. Yıl, 29 Ekim Mahalleri birbirine komşu mahalleler olup, Nilüfer ilçesinin en popüler ve tercih edilen bölgeleridir. Ortalama konut m2 fiyatları, 4000-5000 TL civarındadır. Boş arsa sayısı çok az durumda olup, konumuna göre 3500-4000 TL civarındadır.
Odunluk ve Balat Mahallesi özellikle marka ve fiyat değeri en yüksek bölgelerdir. Odunluk bölgesi aynı zamanda konutla birlikte ofis amaçlı kullanılan yapılar bulunmaktadır. .M2 fiyatları 5000-7000 TL civarındadır. Odunluk Mahallesinde, nitelikli arsalar olup çok az sayıda boş arsa bulunmaktadır. M2 fiyatları yaklaşık 7000 TL
Bursa’da Yeni Gelişme Bölgeleri;
Konut yatırımının gözdesi Kayapa
Bölgede bulunan 2 büyük organize sanayi bölgesi, çevre yoluna olan yakınlığı, doğal alanlarıyla yapılan yatırımlar ve nitelikli konut projeleriyle Kayapa Bölgesi son zamanların en çok gelişen bölgesidir. Kayapa’yı konut yatırımının gözdesi yapan sebepler; otobana olan direk bağlantısı, Organize Sanayi Bölgelerine olan yakınlığı sebebiyle beyaz yakalıların tercih noktası olması, yeşil ve sosyal alanlarının çok olması şeklinde sıralayabiliriz. Bölgede birtakım sorunlar var ama hızlıca gideriliyor. M2 fiyatları 2000-3000 TL civarındadır. Kayapa ve beraberindeki Hasanağa, İrfaniye Balkan ve Akçalar Bölgesi de aynı şekilde ilerlemektedir.
Mudanya; Ayrıca son yıllarda insanların ağırlıklı olarak 2. konut statüsünden çıkıp, birincil konut olarak ta kullanıma başlayan Mudanya İlçesinin merkez mahalleleri diyebileceğimiz, Ömerbey, Halitpaşa, Güzelyalı Eğitim, Güzelyalı Siteler Mahalleleri denize yakın olması deniz ve doğa manzaralarının olması nedeniyle tercih edilen bölgeler arasında yer almaktadır.
*Bademli Mahallesi: Arsa: 1.000 – 1.400 TL/m2 -Yeni Konut(Villa): 6.500 – 7.500 TL/m2
*Mürsel Mahallesi: Arsa: 750-950 TL/m2- Yeni Konut(Villa): 6.500 – 7.500 TL/m2
*Çağrışan Mahallesi: Arsa: 850 – 1.100 TL/m2- Yeni Konut (Villa): 4.500 – 6.000 TL/m2
*Güzelyalı Mahallesi: Arsa: 1.200-1.500 TL/m2- Yeni Konut : 3.000-4.500 TL/m2
*Ömerbey-Halitpaşa Mahallesi: Arsa: 800 – 1500 TL/m2 - Yeni Konut : 3.000-4.500 TL/m2
Deprem ve kentsel dönüşüme etkisi
Deprem sonrası Bursa özelinde talepler stabil kalırken, herhangi bir değişim eğilimi bulunmadı. Covid-19 pandemisinin ilk aylarında insanları ağırlıklı olarak villa tipi ve müstakil yapılara yöneldiği gözlemlenmiş olup, bu durumun bir anda spekülatif fiyatlara yol açtığı tespit edilmiştir. Deprem sonrası değil ancak Nilüfer İlçesinde Ataevler ve İhsaniye Mahallerinde riski yapı olarak tespit edilen sitelerde ada bazında çok fazla dönüşüm projesi tamamlanmış durumdadır. Ancak rant kaygısının da çok fazla olmasından dolayı özellikle Ataevler mahallesi, Ata Bulvarı Caddesi üzerindeki yapılan sitelerde, alt yapının kaldıramayacağı imar mevzuatına aykırı, kamu yararı düşünülmemiş siteler inşa edilmiştir. Bölgede ki fiyatlar da dönüşüm beklentisinden dolayı eski konutlarda çok ciddi artış yaşanmaktadır. Aynı zaman bu durumdan dolayı kiralarda ciddi artış olmuş olup, yıkılan sitelerin yapılması sürecinde insanlar Mudanya İlçesi ve Görükle Mahallerine daha uygun fiyatlı olmasından dolayı tercih etmeye başlamıştır.
